【空き家特措法】奈良の空き家を放置するとどうなる？「管理不全空家」になる前に売却を考えるべき理由

「親から相続した実家が空き家のままになっている」

「遠方に住んでいるので、なかなか管理に行けない」

「今すぐ売るつもりはないけれど、古くなってきたので少し心配……」

奈良市や生駒市でも、このような空き家の相談は決して珍しくありません。

実は現在、空き家を「そのままにしておく」という選択は、以前よりも注意が必要になっています。

2023年12月に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家特措法）」では、新たに「管理不全空家」という区分が設けられました。

この記事では、空き家特措法によって何が変わったのか、そして「売るべきか迷っている」という方が、どのタイミングで売却を検討すればよいのかを、奈良の不動産事情を踏まえてわかりやすく解説します。

そもそも「空き家特措法」とは？

空き家特措法は、適切に管理されていない空き家によって、周辺の生活環境や安全に悪影響が出ることを防ぐための法律です。

これまでは、倒壊のおそれがあるなど、周囲に著しい悪影響を及ぼす「特定空家」が主な対象でした。

しかし、問題が深刻になってから対応するのでは遅いという考え方から、2023年の法改正によって「管理不全空家」という仕組みが新たに設けられました。

つまり、

「危険な空き家になってから」ではなく、「危険な状態になる前」から対策を求められるようになった

ということです。

「管理不全空家」になると何が問題なの？

たとえば、

• 屋根や外壁が傷んでいる
• 窓が割れている
• 庭木や雑草が伸び放題
• 害虫や害獣が発生している
• 不法侵入されるおそれがある
• 建物の一部が道路や隣地に影響を及ぼしている

といった状態を放置していると、自治体から指導・勧告を受ける可能性があります。

そして重要なのが固定資産税です。

管理不全空家や特定空家について、指導に従わず勧告を受けた場合、その敷地について住宅用地の特例が解除されることがあります。

一般的な住宅用地では、200㎡以下の部分について固定資産税の課税標準が6分の1になるなどの軽減措置があります。

ところが、この特例が解除されると、土地にかかる固定資産税の負担が大きくなる可能性があります。

「空き家だから税金が安い」と思って放置していたら、状況によっては逆に負担が増えてしまう可能性があるのです。

「まだ特定空家じゃないから大丈夫」は危険です

ここは、空き家を所有している方にぜひ知っておいていただきたいポイントです。

以前は、

空き家がかなり危険な状態になる
↓
特定空家に指定される
↓
行政から対応を求められる

というイメージを持っている方が多かったと思います。

しかし、現在はその前段階として「管理不全空家」があります。

国土交通省によると、2025年3月31日時点で、全国で管理不全空家に対する指導は3,211件、勧告は378件行われています。

つまり、これは「法律ができただけ」という話ではありません。

すでに実際の行政対応が始まっています。

奈良の実家を相続した方は特に注意

奈良市や生駒市などで、親から実家を相続したものの、自分自身は県外に住んでいる。

このようなケースでは、空き家の管理が難しくなりがちです。

最初は、「年に数回、実家を見に行けばいい」と思っていても、

1年、2年と時間が経つうちに、「庭の草が伸びている」「雨漏りしている」

「外壁が傷んでいる」「近所から苦情が来た」という状態になることがあります。

さらに、建物は誰も住まなくなると傷みやすくなります。

そのため、相続した時点で、

「この家を将来どうするのか」を一度考えておくことが大切です。

「売るか、持ち続けるか」を判断する3つのポイント

空き家を所有している方から、

「まだ売ると決めたわけではないのですが……」

という相談を受けることがあります。

私は、最初から「売りましょう」とは考えません。

まず確認したいのは次の3つです。

① 今後、自分や家族が住む可能性があるか

将来的に自分が住む、子どもが住むなどの予定があるなら、売却以外の選択肢も考える必要があります。

② 維持管理にどれだけ費用と手間がかかるか

固定資産税だけではありません。

草刈り、庭木の剪定、屋根や外壁の修繕、通風・通水、害虫対策など、空き家を維持するにはさまざまな費用がかかります。

③ 「今売る」のと「数年後に売る」のでは、どちらが有利か

築年数が経過すれば、建物の価値が下がるだけでなく、修繕費が必要になる可能性もあります。

だからこそ、

「売るかどうか」ではなく、「いつ、どの方法で処分するのが一番いいのか」

を考えることが重要です。

空き家は「問題になってから」相談する必要はありません

ここが一番お伝えしたいことです。空き家の相談というと、

「もうボロボロになってしまった」

「行政から通知が来た」

「近所から苦情を言われた」

という状態になってから相談するものだと思われがちです。

しかし、本当はその前に相談していただく方が選択肢は多くなります。

売却する。

賃貸する。

リフォームして活用する。

解体して土地として売却する。

場合によっては、相続や登記、税金などについて専門家に相談する。

空き家の状態や立地によって、適した方法は変わります。

だからこそ、

「売るかどうか決めていないけれど、一度価格を知りたい」

という段階で相談していただいて構いません。

奈良の実家・空き家、「どうしたらいいかわからない」からご相談ください

奥居不動産事務所では、奈良市・生駒市を中心に、相続した実家や空き家の売却相談をお受けしています。

「まだ売ると決めていない」

「親族と話し合っている途中」

「遠方に住んでいて奈良の家を管理できない」

「古い家なので売れるのかわからない」

そんな段階でも大丈夫です。

不動産の価格だけではなく、

売却・賃貸・活用・解体など、今後どうするのがよいのか

を一緒に考えます。

空き家は、問題が大きくなってから動くより、まだ選択肢が残っているうちに考えることが大切です。

「この家、そろそろどうにかした方がいいのかな？」

そう思ったときが、最初の相談のタイミングです。

奈良の実家・空き家についてお悩みなら、奥居不動産事務所までお気軽にご相談ください。