そもそも不動産登記って義務なの？【前編】相続登記の義務化を分かりやすく解説

「相続登記が義務化されました」

最近、不動産を相続した方なら、一度は耳にしたことがあると思います。

「3年以内に登記しないといけない」

「登記しなかったら過料になることがある」

そんな話を聞くと、

「不動産を持っているなら、登記すること自体が義務なんだ」と思ってしまいますよね。

でも、実は少し違います。

そもそも不動産登記は義務なの？

結論から言うと、不動産の権利に関する登記は、原則として任意です。

例えば、自分で購入した土地や建物について、所有権の登記をするかどうかは、従来は原則として本人の判断に委ねられていました。

つまり、

「不動産を所有したら、必ず登記しなければならない」という仕組みではありません。

ところが、2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した場合については、相続登記の申請が義務になりました。(houmukyoku.moj.go.jp)

ここで、「なぜ相続だけ？」という疑問が出てきます。

この疑問を理解するには、まず「登記とは何なのか」を簡単に知っておく必要があります。

不動産登記は何のためにある？

不動産登記は、土地や建物について、

「誰が所有者なのか」「どんな権利が設定されているのか」などを公示するための制度です。

例えば、土地を購入したとき、「この土地は自分が所有しています」

ということを登記簿に記録しておくことで、第三者から見ても所有関係を確認しやすくなります。

不動産は金額が大きく、同じ土地を複数の人が「自分のものだ」と主張するようなことになれば大問題です。

そこで、登記という仕組みがあります。

要するにここの土地（建物）は私のものだ！とアピールする為のものです。

なぜ今まで相続登記をしなくてもよかったの？

これまで、相続した不動産について相続登記をしないままでも、すぐに罰則を受けるという制度ではありませんでした。

そのため、

「親が亡くなったけれど、そのまま家に住んでいる」

「売る予定がないから登記していない」

「山林や古い家だから、わざわざ登記する必要を感じない」

というケースがありました。

相続した本人からすると、「今困っていないから、登記しなくてもいい」という判断になりやすかったわけです。

ところが、これが何年、何十年と続くと問題が出てきます。

相続登記をしないまま次の相続が起こる

例えば、父親が亡くなって、奈良の実家を子ども3人が相続したとします。

ところが相続登記をしないまま10年が経過。

その間に子どもの一人が亡くなる。

すると、その人の相続人が新たに関係してきます。

さらに時間が経つと、相続人がどんどん増えていきます。

最初は3人だった相続人が、何代も経つと10人、20人……ということもあり得ます。

そうなると、「この不動産は、結局誰のものなのか？」

を確認するだけでも大変になります。

これが、相続登記の未了が大きな社会問題になった理由の一つです。

「昔から登記していない＝悪いこと」ではありません

ここは、ぜひ知っておいていただきたいところです。

相続登記が義務化されたのは2024年4月1日です。

それ以前は、現在のような申請義務がありませんでした。

ですから、

「何年も登記していない。自分は法律違反をしていたのか？」

と必要以上に心配する必要はありません。制度が変わったのです。

ただし、2024年4月1日より前に発生した相続であっても、現在まで相続登記がされていない不動産は義務化の対象になります。

原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。(moj.go.jp)

では、なぜ相続登記だけが義務になったのか？

ここまで読むと、「なるほど。でも、なぜ相続だけ義務なの？」という疑問が残ります。

実は、この背景には「所有者不明土地」という大きな社会問題があります。

相続登記がされないまま放置された土地が増えたことで、公共事業や土地の有効活用などに支障が出るケースが増えてきました。

次回は、

「所有者不明土地とは何なのか？」

そして、

「なぜ国は相続登記を義務化する必要があったのか？」

について、できるだけ分かりやすくお話しします。

相続登記の義務化は、単に「登記しなさい」という話ではありません。

その背景を知ると、制度の意味が見えてきます